Anspruch gegen Gebäudeversicherer nicht von Zwangsvollstreckung umfasst

Wird bei dem Verkauf und der Übertragung eines mit einem Grundpfandrecht belasteten Grundstücks die Forderung gegen den Gebäudeversicherer nicht mitübertragen, so führt dies dazu, dass die Forderung gegen den Versicherer aus dem Haftungsverband des Grundpfandrechts fällt. Dies hat zur Folge, dass die versicherungsvertragliche Forderung nicht mehr der Beschlagnahmewirkung nach § 20 Abs. 2 ZVG unterliegt und nicht auf den Ersteher übergeht, wenn das Grundstück nach dem Schaden veräußert wurde und der Vollstreckungsschuldner nicht Inhaber der Forderung ist.

BGH, Urteil vom 12.04.2019V ZR 132/18

Rückerstattung überzahlter Miete, Nebenkosten und Rückzahlung der Mietkaution in der Zwangsverwaltung

Der ehemalige Mieter nimmt den von uns vertretenen Zwangsverwalter nach beendetem Gewerberaummietvertrag auf Rückerstattung überzahlter Miete und Nebenkosten und Rückzahlung der Mietkaution sowie auf Auskunft über deren Anlage und Ertrag während der Mietzeit in Anspruch. Während des Prozesses wird das Zwangsverwaltungsverfahren nach Antragsrücknahme aufgehoben.

Die gegen unseren Mandanten, den (ehemaligen) Zwangsverwalter, geführte Klage wird als unzulässig abgewiesen. Das Landgericht Frankenthal begründet dies in den Entscheidungsgründen des Urteils überzeugend wie folgt:

  1. Nach Ende der Zwangsverwaltung kann der ehemalige Zwangsverwalter als Partei kraft Amtes für Ansprüche des Mieters aus einem Mietvertragsverhältnis, die vom Zwangsverwalter wä hrend seiner Amtszeit nicht erfüllt worden sind, nicht mehr in Anspruch genommen werden; die passive Prozessführungsbefugnis fehlt und die Klage ist unzulässig, der Mieter muss sich (wieder) an die vormaligen Vollstreckungsschuldner halten (vgl. BGH, Urteil vom 09.06.2010 Az.Vlll 2R189/09, Rnr. 13; BGH,Urteil vom25.05.2005 Az.Vlll 2R301/03,Rnr9).
  2. Dies gilt auch, wenn die Zwangsverwaltung während des Prozesses wegfällt; der klagende Mieter muss dann im Wege des gewillkürten Parteiwechsels auf den Grundstückseigentümer umstellen, der nach dem Ende der Zwangsverwaltung an die vom Zwangsverwalter geschlossenen Verträge gebunden ist (vgl. KG, Urteil vom 28.04.2004, Az. 24 W 313/01 Rnr. 5; Schmidt-Futterer/Streyl, MietR, 13. Aufl.2017, § 566 BGB Rnr. 156 und § 566a BGB Rnr. 37, 43).
  3. Betroffen sind hiervon sowohl die Bereicherungsansprüche wegen überzahlter Miete und Nebenkosten, die § 152 Abs. 2 ZVG unterfallen (Milger, NJW 2011, 1249, 1254, zu lV.), als auch der Anspruch auf Zurückzahlung der Kaution (zu diesem BGH, Urteil vom 09.06.2010, a.a.O.). Der Zwangsverwalter muss die möglicherweise noch bei ihm vorhandene Kaution nach Beendigung der Zwangsverwaltung infolge Antragsrücknahme an den Grundstückseigentümer herausgeben, nicht etwa an den (ehemaligen) Mieter (Schmidt-Futterer/Streyl, MietR, a.a.O., S 566a Rnr 41; Milger, NJW 201 1, 1249, 1254 zu ll.S.c).
  4. Entsprechendes gilt für Erträge der Kaution und deshalb auch für die Auskunft hierüber (vgl. BGH, Urteil vom 20.05.2005, Az. Vlll ZR 301/03, Rnr. 1).

Landgericht Frankenthal (Pfalz), Urteil vom 09.05.2018, Az.: 2 O 10/15

Kündigungsrecht bei Bausparverträgen zehn Jahre nach Zuteilungsreife

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in zwei Urteilen vom 21.02.2017 – XI ZR 185/16 und XI ZR 272/16  festgestellt, dass Bausparkassen Bausparverträge im Regelfall zehn Jahre nach Zuteilungsreife kündigen dürfen. Selbst dann, wenn die Bausparverträge noch nicht voll angespart sind, steht den Bausparkassen ein Kündigungsrecht zu.

Verwaltungskosten im Rahmen einer Ersteherverwaltung

Bislang war noch nicht höchstrichterlich entschieden worden, wer die Verwaltungskosten im Rahmen einer Ersteherverwaltung (§ 94 ZVG) zu tragen hat, insbesondere für den Fall, dass die Kosten der Verwaltung nicht aus den Erträgen der Ersteherverwaltung gedeckt werden können. Im Rahmen seines Urteils vom 26.02.2015 – IX ZR 172/14 – stellt der BGH nunmehr klar, dass bei einer Zwangsverwaltung gegen den Ersteher (§ 94 ZVG) nur der Ersteher und nicht auch der antragstellende Gläubiger Schuldner der Verwaltungskosten, insbesondere des Vergütungsanspruchs des (Ersteher-)Verwalters, ist. Dies gilt auch für den Fall, dass die Kosten der Verwaltung nicht aus den Erträgen derselben gedeckt werden können.

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Unbefristeter Räumungsschutz nach Zwangsversteigerung, falls der Schuldner die Zwangsräumung wohl nicht überleben wird

Die Räumung des Schuldners, insbesondere aus dem Zuschlagsbeschluss nach § 93 ZVG, und der mögliche Schuldnerschutz gemäß § 765a ZPO sind ein immer wiederkehrendes Problem um Rahmen der Immobiliarvollstreckung. Das Landgericht Bielefeld ordnete mit Beschluss vom 30.01.2015 wegen anhaltender Gefahr für das Leben der Schuldnerin eine unbefristete Einstellung der Räumung an. Allerdings ist hier zu berücksichtigen, dass die Schuldnerin bereits 93 Jahre alt, herzkrank und suizidgefährdet war.

LG Bielefeld, Beschluss vom 30.01.2015 – 23 T 851/14

Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Michael Blauth

Nutzungsentschädigung und Betriebskostenvorauszahlung für Zwangsverwalter

Zwangsverwalter finden oft folgende Konstellation vor: Der Zwangsverwaltungsschuldner und Eigentümer der Immobilie nutzt diese seit Jahren kostenlos und ist nicht bereit, dem Zwangsverwalter hierfür Nutzungsentschädigung oder Betriebskosten zu zahlen. Mit seiner Klage macht der Zwangsverwalter zum einen geltend, dass die vom Eigentümer benutzten Räume der Wohnung teilweise über den geschützten Bereich des § 149 ZVG hinausgehen. Danach sind demjenigen Schuldner, der zur Zeit der Beschlagnahme auf dem (nunmehr zwangsverwalteten) Grundstück wohnt, lediglich die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen. Zum anderen verlangt der Zwangsverwalter vom Eigentümer monatliche Vorauszahlungen für die Betriebskosten der gesamten Wohnung.

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BGH: Kreditaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann grundsätzlich mehrheitlich beschlossen werden. Voraussetzung ist, dass das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung erörtert wurde und dies aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung hervorgeht. Ob ein Beschluss über eine Kreditaufnahme sich im Übrigen in den Grenzen des den Wohnungseigentümern zustehenden Gestaltungsermessens hält, kann nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen bestimmt werden.

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BGH gibt 10%-Rechtsprechung bei Flächenabweichung und Mieterhöhung auf

Bislang galt: War die tatsächliche Wohnfläche kleiner oder größer als die vereinbarte Fläche und betrug die Flächendifferenz maximal 10%, wurde bei einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht die tatsächliche Größe zugrunde gelegt, sondern die vereinbarte Fläche – also ein virtueller Wert. Bei darüberhinausgehenden Abweichungen (von mehr als 10 %) stand der jeweils benachteiligten Partei ein Anspruch auf Vertragsanpassung zu. Im Ergebnis war dann bei der Mieterhöhung die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.

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Einspeisevergütung aus einer Photovoltaikanlage

Die Einspeisevergütung einer Photovoltaikanlage, die sich auf einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Dach einer WEG-Anlage befindet, ist von der Beschlagnahme im Rahmen der Zwangsverwaltung einer Eigentumswohnung erfasst, mit der Folge, dass der Zwangsverwalter die Erträge einzuziehen hat. Der BGH stellt in seinem Beschluss vom 20.11.2014 hierbei nicht auf den Anspruch gegen den Energieversorger auf die Vergütung ab, sondern darauf, dass die Anlage im Rahmen eines Sondernutzungsrechts der Eigentumswohnung zugeordnet war. In diesem Fall sei es Aufgabe des Zwangsverwalters, die Erträge aus dem Sondernutzungsrecht einzuziehen. Dies müsste aber auch für den Fall gelten, bei welchem kein Wohnungseigentum besteht und die Anlage durch den Grundstückseigentümer/Schuldner selbst und unmittelbar betrieben wird.

BGH, Beschluss vom 20.11.2014 – V ZB 204/13

Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Michael Blauth

Legionellen im Trinkwasser: Verkehrssicherungspflichten des Vermieters schon vor 2011

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter auch schon für die Zeit vor dem 01.11. 2011 eine Verkehrssicherungspflicht hatten, die sie zu Schutzvorkehrungen gegen eine Kontaminierung von Trinkwasser mit Legionellen verpflichtete. Am 01.11.2011 war die Regelung des § 14 Abs. 3 der Trinkwasserverordnung in Kraft getreten, wonach Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen zur Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen verpflichtet sind. Im Streitfall hatte die Erbin eines bereits 2008 an der Legionellenerkrankung erkrankten und daran verstorbenen Mieters auf Schadenersatz und Schmerzensgeld geklagt, weil nach dessen Tod in der Mietwohnung und im Keller des Mietshauses eine starke Legionellen-Kontamination festgestellt worden war. Da das Gericht der Vorinstanz eine fehlerhafte Beweiswürdigung zum Ursachenzusammenhang zwischen der Trinkwasserkontaminierung und dem Tod des Mieters vorgenommen hatte, wurde die Sache vom Bundesgerichtshof zurückverwiesen, so dass eine rechtskräftige Entscheidung über die Verpflichtung des Vermieters zu Schadenersatz und Schmerzensgeld noch nicht vorliegt.

BGH, Urteil vom 06.05.2015 – Az. VIII ZR 161/14

Vermietung der Wohnung über «airbnb» an Touristen rechtfertigt fristlose Kündigung

Ein Vermieter kann den Vertrag über ein Wohnraummietverhältnis mit sofortiger Wirkung beenden, wenn ein Mieter seine Wohnung über das Internetportal «airbnb» an Touristen vermietet und trotz erfolgter Abmahnung des Vermieters davon nicht ablässt. Dies hat das Landgericht Berlin im Rahmen einer Kostenentscheidung über die Erfolgsaussichten einer Räumungsklage aufgrund fristloser Kündigung entscheiden (Beschluss vom 03.02.2015, Az.: 67 T 29/15). Denn: Die Vermietung ohne Erlaubnis des Vermieters ist ein schwerwiegender Pflichtverstoß des Mieters.

LG Berlin, Beschluss vom 03.02.2015 – 67 T 29/15

Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung

Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, deren Kosten vom Mieter getragen werden, und verursacht der Mieter leicht fahrlässig einen von dieser Versicherung umfassten Wohnungsbrand, so trifft den Vermieter in der Regel die mietvertragliche Pflicht, wegen des Brandschadens nicht den Mieter, sondern die Versicherung in Anspruch zu nehmen. Zudem hat der Vermieter in einem solchen Fall aufgrund seiner Pflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu halten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), den Brandschaden grundsätzlich auch dann zu beseitigen, wenn er von einer Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung absieht.

BGH, Urteil vom 19.11.2014, Az. VIII ZR 191/13

Welche Kündigungsregelungen gelten bei Mischmietverhältnissen

Ein Freiberufler mietete ein Haus, in dessen Erdgeschoss er seine Hypnosepraxis betrieb. Die restliche Fläche nutzte er als Privatwohnung. Als der Vermieter das Mietverhältnis beenden wollte, stellte sich die Frage, welche Kündigungsregeln anzuwenden sind. Sofern es sich um Wohnraum handelt, ist eine Kündigung nur unter besonderen, strengen Voraussetzungen (z.B. vertragswidriges Verhalten, Eigenbedarf) möglich. Ein Gewerbemietverhältnis kann demgegenüber auch ohne Grund gekündigt werden. Ebenso sind die zugrunde zu legenden Kündigungsfristen unterschiedlich.

In derartigen Fällen ist von einem Mischmietverhältnis, also einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohn- und Geschäftsräume, auszugehen, dessen Beurteilung sich wegen der von den Parteien gewollten Einheitlichkeit entweder nach den Bestimmungen der Wohnraummiete oder nach den Vorschriften der Geschäftsraummiete richtet. Dabei stellt das Bestreiten des Lebensunterhalts durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzungszwecks dar. Die Schaffung einer Erwerbsgrundlage hat keinen Vorrang vor der Wohnnutzung. Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung auch nicht durch eine erheblich größere Nutzfläche oder einen deutlich höheren Anteil am Gesamtmietzins feststellen, sind vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden. Andernfalls würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen. Hierfür sprach im vorliegenden Fall auch, dass die vereinbarte unbefristete Laufzeit des Mietvertrages für Gewerberäume untypisch ist. Im Ergebnis erwies sich die ohne hinreichenden Grund ausgesprochene Kündigung als unwirksam.

BGH, Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13

Mischmietverhältnis hängt vom Vertragszweck ab

Ob ein so genanntes Mischmietverhältnis, das sowohl eine Wohnnutzung als auch eine Nutzung für freiberufliche oder gewerbliche Zwecke umfasst, als Wohnraum- oder Geschäftsraummiete zu qualifizieren ist, hängt von dem überwiegenden Vertragszweck bei Vertragsschluss ab. Die vorgenannte Frage stellt sich vielen, die in einer Mietwohnung auch beruflich tätig sind. Die Beantwortung der Frage hat Auswirkungen darauf, welche Rechtsvorschriften auf das Mietverhältnis anwendbar sind. Bei Vorliegen eines Wohnraummietverhältnisses sind viele Mieterschutzbestimmungen zwingend, wohingegen bei einem Geschäftsraummietvertrag Abänderungen zugunsten des Vermieters zulässig sind. Entscheidend ist der Vertragszweck, wie er sich aus dem Parteiwillen ergibt. Im Rahmen der Prüfung, ob nach dem Vertragszweck überwiegend Wohnraummiete oder eine andere Nutzungsart anzunehmen ist, sind alle Umstände des Einzelfalles zu würdigen und sind daher auch die auf die verschiedenen Nutzungsarten entfallenen Flächen und deren Mietwerte zu berücksichtigen, soweit sich nicht bereits aus anderen Gründen ein Übergewicht eines bestimmten Gebrauchszwecks ergibt. Die Mietzins- und Flächenanteile sind nur Gesichtspunkte, die für die Feststellung des Parteiwillens mit von Bedeutung sind. Bei der gebotenen Einzelfallprüfung sind vielmehr alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, wobei etwa der Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars, dem Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehenen Flächen und der Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile Indizwirkung zukommen kann. Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, sind vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden.

BGH, Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13 (KG)

Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung bei Auslandsaufenthalt

Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, so kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. (…) Das regelt die Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB. In Anwendung dieser Vorschrift hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass einem Mieter einer Dreizimmerwohnung ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung von zwei Zimmern der Mietwohnung an eine Untermietinteressentin zusteht, wenn er sich aus beruflichen Gründen mehrere Jahre im Ausland aufhält und für gelegentliche Heimaturlaube nur ein Zimmer benötigt. Lehnt der Vermieter die Untervermietung grundlos ab, ist er dem Mieter gegenüber zum Ersatz des daraus entstandenen Mietausfalls verpflichtet.

BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13