Immobilien

Mischmietverhältnis hängt vom Vertragszweck ab

Ob ein so genann­tes Mischmiet­ver­hält­nis, das sowohl eine Wohn­nut­zung als auch eine Nut­zung für frei­be­ruf­li­che oder gewerb­li­che Zwe­cke umfasst, als Wohnraum- oder Geschäfts­raum­mie­te zu qua­li­fi­zie­ren ist, hängt von dem über­wie­gen­den Ver­trags­zweck bei Ver­trags­schluss ab. Die vor­ge­nann­te Frage stellt sich vie­len, die in einer Miet­woh­nung auch beruf­lich tätig sind. Die Beant­wor­tung der Frage hat Aus­wir­kun­gen dar­auf, wel­che Rechts­vor­schrif­ten auf das Miet­ver­hält­nis anwend­bar sind. Bei Vor­lie­gen eines Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses sind viele Mie­ter­schutz­be­stim­mun­gen zwin­gend, wohin­ge­gen bei einem Geschäfts­raum­miet­ver­trag Abän­de­run­gen zuguns­ten des Ver­mie­ters zuläs­sig sind. Ent­schei­dend ist der Ver­trags­zweck, wie er sich aus dem Par­tei­wil­len ergibt. Im Rah­men der Prü­fung, ob nach dem Ver­trags­zweck über­wie­gend Wohn­raum­mie­te oder eine ande­re Nut­zungs­art anzu­neh­men ist, sind alle Umstän­de des Ein­zel­fal­les zu wür­di­gen und sind daher auch die auf die ver­schie­de­nen Nut­zungs­ar­ten ent­fal­le­nen Flä­chen und deren Miet­wer­te zu berück­sich­ti­gen, soweit sich nicht bereits aus ande­ren Grün­den ein Über­ge­wicht eines bestimm­ten Gebrauchs­zwecks ergibt. Die Mietzins- und Flä­chen­an­tei­le sind nur Gesichts­punk­te, die für die Fest­stel­lung des Par­tei­wil­lens mit von Bedeu­tung sind. Bei der gebo­te­nen Ein­zel­fall­prü­fung sind viel­mehr alle aus­le­gungs­re­le­van­ten Umstän­de des Ein­zel­falls zu berück­sich­ti­gen, wobei etwa der Ver­wen­dung eines auf eine der bei­den Nut­zungs­ar­ten zuge­schnit­te­nen Ver­trags­for­mu­lars, dem Ver­hält­nis der für die jewei­li­ge Nut­zungs­art vor­ge­se­he­nen Flä­chen und der Ver­tei­lung der Gesamt­mie­te auf die ein­zel­nen Nut­zungs­an­tei­le Indi­z­wir­kung zukom­men kann. Lässt sich ein Über­wie­gen der gewerb­li­chen Nut­zung nicht fest­stel­len, sind vor­ran­gig die für die Wohn­raum­mie­te gel­ten­den Vor­schrif­ten anzu­wen­den.

BGH, Urteil vom 09.07.2014 — VIII ZR 376/13 (KG)

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