Mischmietverhältnis hängt vom Vertragszweck ab

Ob ein so genanntes Mischmietverhältnis, das sowohl eine Wohnnutzung als auch eine Nutzung für freiberufliche oder gewerbliche Zwecke umfasst, als Wohnraum- oder Geschäftsraummiete zu qualifizieren ist, hängt von dem überwiegenden Vertragszweck bei Vertragsschluss ab. Die vorgenannte Frage stellt sich vielen, die in einer Mietwohnung auch beruflich tätig sind. Die Beantwortung der Frage hat Auswirkungen darauf, welche Rechtsvorschriften auf das Mietverhältnis anwendbar sind. Bei Vorliegen eines Wohnraummietverhältnisses sind viele Mieterschutzbestimmungen zwingend, wohingegen bei einem Geschäftsraummietvertrag Abänderungen zugunsten des Vermieters zulässig sind. Entscheidend ist der Vertragszweck, wie er sich aus dem Parteiwillen ergibt. Im Rahmen der Prüfung, ob nach dem Vertragszweck überwiegend Wohnraummiete oder eine andere Nutzungsart anzunehmen ist, sind alle Umstände des Einzelfalles zu würdigen und sind daher auch die auf die verschiedenen Nutzungsarten entfallenen Flächen und deren Mietwerte zu berücksichtigen, soweit sich nicht bereits aus anderen Gründen ein Übergewicht eines bestimmten Gebrauchszwecks ergibt. Die Mietzins- und Flächenanteile sind nur Gesichtspunkte, die für die Feststellung des Parteiwillens mit von Bedeutung sind. Bei der gebotenen Einzelfallprüfung sind vielmehr alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, wobei etwa der Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars, dem Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehenen Flächen und der Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile Indizwirkung zukommen kann. Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, sind vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden.

BGH, Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13 (KG)