Ein Frei­be­ruf­ler mie­te­te ein Haus, in des­sen Erd­ge­schoss er seine Hyp­no­se­pra­xis betrieb. Die rest­li­che Flä­che nutz­te er als Pri­vat­woh­nung. Als der Ver­mie­ter das Miet­ver­hält­nis been­den woll­te, stell­te sich die Frage, wel­che Kün­di­gungs­re­geln anzu­wen­den sind. Sofern es sich um Wohn­raum han­delt, ist eine Kün­di­gung nur unter beson­de­ren, stren­gen Vor­aus­set­zun­gen (z.B. ver­trags­wid­ri­ges Ver­hal­ten, Eigen­be­darf) mög­lich. Ein Gewer­be­miet­ver­hält­nis kann dem­ge­gen­über auch ohne Grund gekün­digt wer­den. Eben­so sind die zugrun­de zu legen­den Kün­di­gungs­fris­ten unter­schied­lich.

In der­ar­ti­gen Fäl­len ist von einem Mischmiet­ver­hält­nis, also einem ein­heit­li­chen Miet­ver­hält­nis über Wohn- und Geschäfts­räu­me, aus­zu­ge­hen, des­sen Beur­tei­lung sich wegen der von den Par­tei­en gewoll­ten Ein­heit­lich­keit ent­we­der nach den Bestim­mun­gen der Wohn­raum­mie­te oder nach den Vor­schrif­ten der Geschäfts­raum­mie­te rich­tet. Dabei stellt das Bestrei­ten des Lebens­un­ter­halts durch eine frei­be­ruf­li­che oder gewerb­li­che Nut­zung kein sach­ge­rech­tes Kri­te­ri­um für die Bestim­mung des über­wie­gen­den Nut­zungs­zwecks dar. Die Schaf­fung einer Erwerbs­grund­la­ge hat kei­nen Vor­rang vor der Wohn­nut­zung. Lässt sich ein Über­wie­gen der gewerb­li­chen Nut­zung auch nicht durch eine erheb­lich grö­ße­re Nutz­flä­che oder einen deut­lich höhe­ren Anteil am Gesamt­miet­zins fest­stel­len, sind vor­ran­gig die für die Wohn­raum­mie­te gel­ten­den Vor­schrif­ten anzu­wen­den. Andern­falls wür­den die zum Schutz des Wohn­raum­mie­ters bestehen­den zwin­gen­den Son­der­re­ge­lun­gen unter­lau­fen. Hier­für sprach im vor­lie­gen­den Fall auch, dass die ver­ein­bar­te unbe­fris­te­te Lauf­zeit des Miet­ver­tra­ges für Gewer­be­räu­me unty­pisch ist. Im Ergeb­nis erwies sich die ohne hin­rei­chen­den Grund aus­ge­spro­che­ne Kün­di­gung als unwirk­sam.

BGH, Urteil vom 09.07.2014 — VIII ZR 376/13