Zwangs­ver­wal­ter fin­den oft fol­gen­de Kon­stel­la­ti­on vor: Der Zwangs­ver­wal­tungs­schuld­ner und Eigen­tü­mer der Immo­bi­lie nutzt diese seit Jah­ren kos­ten­los und ist nicht bereit, dem Zwangs­ver­wal­ter hier­für Nut­zungs­ent­schä­di­gung oder Betriebs­kos­ten zu zah­len. Mit sei­ner Klage macht der Zwangs­ver­wal­ter zum einen gel­tend, dass die vom Eigen­tü­mer benutz­ten Räume der Woh­nung teil­wei­se über den geschütz­ten Bereich des § 149 ZVG hin­aus­ge­hen. Danach sind dem­je­ni­gen Schuld­ner, der zur Zeit der Beschlag­nah­me auf dem (nun­mehr zwangs­ver­wal­te­ten) Grund­stück wohnt, ledig­lich die für sei­nen Haus­stand unent­behr­li­chen Räume zu belas­sen. Zum ande­ren ver­langt der Zwangs­ver­wal­ter vom Eigen­tü­mer monat­li­che Vor­aus­zah­lun­gen für die Betriebs­kos­ten der gesam­ten Woh­nung.

Das Gericht gibt dem Zwangs­ver­wal­ter in bei­den Punk­ten Recht. Die zum LG Hei­del­berg ein­ge­leg­te Beru­fung wurde zurück­ge­nom­men, so dass das Urteil rechts­kräf­tig ist. Es führt aus, dass im Falle der Eigen­nut­zung des Anwe­sens durch den Eigen­tü­mer dem Zwangs­ver­wal­ter gemäß §§ 812 Abs. 1 1 Alt. 2, 818 Abs. 2 BGB Anspruch auf Nut­zungs­er­satz zusteht, soweit der Eigen­tü­mer kein Wohn­recht nach § 149 ZVG hat. Inso­weit sei der Zwangs­ver­wal­ter sogar ver­pflich­tet, diese ent­behr­li­chen Räume dem Schuld­ner nur gegen Ent­gelt zu über­las­sen. Dane­ben könne der Zwangs­ver­wal­ter auch Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lung in ange­mes­se­ner Höhe ver­lan­gen, da der Schuld­ner nach Anord­nung der Zwangs­ver­wal­tung inso­weit Nut­zungs­vor­tei­le in Form vom Strom- und Was­ser­ver­sor­gung, Abwasser- und Abfall­ent­sor­gung, Ver­si­che­rungs­schutz usw. erlan­ge. Dies erfol­ge ohne recht­li­chen Grund. § 149 ZVG grei­fe inso­weit nicht ein. Viel­mehr sei der nach § 149 ZVG berech­tig­te Nut­zer einem Mie­ter gleich­zu­stel­len. Als Maß­stab für die Umla­ge könn­ten die in der Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung auf­ge­führ­ten Betriebs­kos­ten her­an­ge­zo­gen wer­den. Der Zwangs­ver­wal­ter müsse gemäß § 152 Abs. 1 ZVG alle Hand­lun­gen vor­neh­men, die erfor­der­lich sind, um das Grund­stück in sei­nem wirt­schaft­li­chen Bestand zu erhal­ten und ord­nungs­ge­mäß zu benut­zen. Dazu gehö­re auch die Zah­lung der Betriebs­kos­ten. Es sei daher nicht ein­zu­se­hen, warum er inso­weit zu Guns­ten des Schuld­ners in Vor­aus­leis­tung tre­ten solle. Zudem müsse auch ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der sich auf § 149 ZVG beru­fen könne, wei­ter­hin Wohn­geld­zah­lun­gen leis­ten.

AG Hei­del­berg, Urteil vom 26.06.2015 – 21 C 40/15

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