Nutzungsentschädigung und Betriebskostenvorauszahlung für Zwangsverwalter

Zwangsverwalter finden oft folgende Konstellation vor: Der Zwangsverwaltungsschuldner und Eigentümer der Immobilie nutzt diese seit Jahren kostenlos und ist nicht bereit, dem Zwangsverwalter hierfür Nutzungsentschädigung oder Betriebskosten zu zahlen. Mit seiner Klage macht der Zwangsverwalter zum einen geltend, dass die vom Eigentümer benutzten Räume der Wohnung teilweise über den geschützten Bereich des § 149 ZVG hinausgehen. Danach sind demjenigen Schuldner, der zur Zeit der Beschlagnahme auf dem (nunmehr zwangsverwalteten) Grundstück wohnt, lediglich die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen. Zum anderen verlangt der Zwangsverwalter vom Eigentümer monatliche Vorauszahlungen für die Betriebskosten der gesamten Wohnung.

Das Gericht gibt dem Zwangsverwalter in beiden Punkten Recht. Die zum LG Heidelberg eingelegte Berufung wurde zurückgenommen, so dass das Urteil rechtskräftig ist. Es führt aus, dass im Falle der Eigennutzung des Anwesens durch den Eigentümer dem Zwangsverwalter gemäß §§ 812 Abs. 1 1 Alt. 2, 818 Abs. 2 BGB Anspruch auf Nutzungsersatz zusteht, soweit der Eigentümer kein Wohnrecht nach § 149 ZVG hat. Insoweit sei der Zwangsverwalter sogar verpflichtet, diese entbehrlichen Räume dem Schuldner nur gegen Entgelt zu überlassen. Daneben könne der Zwangsverwalter auch Betriebskostenvorauszahlung in angemessener Höhe verlangen, da der Schuldner nach Anordnung der Zwangsverwaltung insoweit Nutzungsvorteile in Form vom Strom- und Wasserversorgung, Abwasser- und Abfallentsorgung, Versicherungsschutz usw. erlange. Dies erfolge ohne rechtlichen Grund. § 149 ZVG greife insoweit nicht ein. Vielmehr sei der nach § 149 ZVG berechtigte Nutzer einem Mieter gleichzustellen. Als Maßstab für die Umlage könnten die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Betriebskosten herangezogen werden. Der Zwangsverwalter müsse gemäß § 152 Abs. 1 ZVG alle Handlungen vornehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen. Dazu gehöre auch die Zahlung der Betriebskosten. Es sei daher nicht einzusehen, warum er insoweit zu Gunsten des Schuldners in Vorausleistung treten solle. Zudem müsse auch ein Wohnungseigentümer, der sich auf § 149 ZVG berufen könne, weiterhin Wohngeldzahlungen leisten.

AG Heidelberg, Urteil vom 26.06.2015 – 21 C 40/15

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