Rückerstattung überzahlter Miete, Nebenkosten und Rückzahlung der Mietkaution in der Zwangsverwaltung

Der ehemalige Mieter nimmt den von uns vertretenen Zwangsverwalter nach beendetem Gewerberaummietvertrag auf Rückerstattung überzahlter Miete und Nebenkosten und Rückzahlung der Mietkaution sowie auf Auskunft über deren Anlage und Ertrag während der Mietzeit in Anspruch. Während des Prozesses wird das Zwangsverwaltungsverfahren nach Antragsrücknahme aufgehoben.

Die gegen unseren Mandanten, den (ehemaligen) Zwangsverwalter, geführte Klage wird als unzulässig abgewiesen. Das Landgericht Frankenthal begründet dies in den Entscheidungsgründen des Urteils überzeugend wie folgt:

  1. Nach Ende der Zwangsverwaltung kann der ehemalige Zwangsverwalter als Partei kraft Amtes für Ansprüche des Mieters aus einem Mietvertragsverhältnis, die vom Zwangsverwalter wä hrend seiner Amtszeit nicht erfüllt worden sind, nicht mehr in Anspruch genommen werden; die passive Prozessführungsbefugnis fehlt und die Klage ist unzulässig, der Mieter muss sich (wieder) an die vormaligen Vollstreckungsschuldner halten (vgl. BGH, Urteil vom 09.06.2010 Az.Vlll 2R189/09, Rnr. 13; BGH,Urteil vom25.05.2005 Az.Vlll 2R301/03,Rnr9).
  2. Dies gilt auch, wenn die Zwangsverwaltung während des Prozesses wegfällt; der klagende Mieter muss dann im Wege des gewillkürten Parteiwechsels auf den Grundstückseigentümer umstellen, der nach dem Ende der Zwangsverwaltung an die vom Zwangsverwalter geschlossenen Verträge gebunden ist (vgl. KG, Urteil vom 28.04.2004, Az. 24 W 313/01 Rnr. 5; Schmidt-Futterer/Streyl, MietR, 13. Aufl.2017, § 566 BGB Rnr. 156 und § 566a BGB Rnr. 37, 43).
  3. Betroffen sind hiervon sowohl die Bereicherungsansprüche wegen überzahlter Miete und Nebenkosten, die § 152 Abs. 2 ZVG unterfallen (Milger, NJW 2011, 1249, 1254, zu lV.), als auch der Anspruch auf Zurückzahlung der Kaution (zu diesem BGH, Urteil vom 09.06.2010, a.a.O.). Der Zwangsverwalter muss die möglicherweise noch bei ihm vorhandene Kaution nach Beendigung der Zwangsverwaltung infolge Antragsrücknahme an den Grundstückseigentümer herausgeben, nicht etwa an den (ehemaligen) Mieter (Schmidt-Futterer/Streyl, MietR, a.a.O., S 566a Rnr 41; Milger, NJW 201 1, 1249, 1254 zu ll.S.c).
  4. Entsprechendes gilt für Erträge der Kaution und deshalb auch für die Auskunft hierüber (vgl. BGH, Urteil vom 20.05.2005, Az. Vlll ZR 301/03, Rnr. 1).

Landgericht Frankenthal (Pfalz), Urteil vom 09.05.2018, Az.: 2 O 10/15

Schriftsatzkündigung eines Arbeitsverhältnisses – Arbeitsgericht Mainz, Urteil vom 28.06.2017 – 4 Ca 435/17

Ein Arbeitnehmer hatte gegen eine außerordentliche Kündigung erfolgreich Klage erhoben. Das Arbeitsgericht urteilte, dass das Arbeitsverhältnis durch die Kündigung nicht aufgelöst worden ist und verurteilte den Arbeitgeber zur Weiterbeschäftigung des Arbeitnehmers bis zum rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens, wies die Klage jedoch im Übrigen ab – soweit der Arbeitnehmer beantragt hatte festzustellen, dass das Arbeitsverhältnis nicht durch andere Beendigungsgründe endete, sondern zu unveränderten Bedingungen über den Beendigungszeitpunkt hinaus fortbesteht.

Gegen das Urteil wurde von keiner der Parteien Berufung eingelegt. Nach Ablauf der Berufungsfrist berief sich der Arbeitgeber darauf, dass das Arbeitsverhältnis durch eine von ihrem Prozessbevollmächtigten ausgesprochene Schriftsatzkündigung beendet sei. Dieser hatte auf Seite 13 der Klageerwiderung das Arbeitsverhältnis fürsorglich erneut außerordentlich und hilfsweise ordentlich namens und in Vollmacht des Arbeitgebers gekündigt.

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Nutzungsentschädigung und Betriebskostenvorauszahlung für Zwangsverwalter

Zwangsverwalter finden oft folgende Konstellation vor: Der Zwangsverwaltungsschuldner und Eigentümer der Immobilie nutzt diese seit Jahren kostenlos und ist nicht bereit, dem Zwangsverwalter hierfür Nutzungsentschädigung oder Betriebskosten zu zahlen. Mit seiner Klage macht der Zwangsverwalter zum einen geltend, dass die vom Eigentümer benutzten Räume der Wohnung teilweise über den geschützten Bereich des § 149 ZVG hinausgehen. Danach sind demjenigen Schuldner, der zur Zeit der Beschlagnahme auf dem (nunmehr zwangsverwalteten) Grundstück wohnt, lediglich die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen. Zum anderen verlangt der Zwangsverwalter vom Eigentümer monatliche Vorauszahlungen für die Betriebskosten der gesamten Wohnung.

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BGH: Kreditaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann grundsätzlich mehrheitlich beschlossen werden. Voraussetzung ist, dass das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung erörtert wurde und dies aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung hervorgeht. Ob ein Beschluss über eine Kreditaufnahme sich im Übrigen in den Grenzen des den Wohnungseigentümern zustehenden Gestaltungsermessens hält, kann nicht generell, sondern nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen bestimmt werden.

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BGH gibt 10%-Rechtsprechung bei Flächenabweichung und Mieterhöhung auf

Bislang galt: War die tatsächliche Wohnfläche kleiner oder größer als die vereinbarte Fläche und betrug die Flächendifferenz maximal 10%, wurde bei einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht die tatsächliche Größe zugrunde gelegt, sondern die vereinbarte Fläche – also ein virtueller Wert. Bei darüberhinausgehenden Abweichungen (von mehr als 10 %) stand der jeweils benachteiligten Partei ein Anspruch auf Vertragsanpassung zu. Im Ergebnis war dann bei der Mieterhöhung die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.

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Legionellen im Trinkwasser: Verkehrssicherungspflichten des Vermieters schon vor 2011

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter auch schon für die Zeit vor dem 01.11. 2011 eine Verkehrssicherungspflicht hatten, die sie zu Schutzvorkehrungen gegen eine Kontaminierung von Trinkwasser mit Legionellen verpflichtete. Am 01.11.2011 war die Regelung des § 14 Abs. 3 der Trinkwasserverordnung in Kraft getreten, wonach Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen zur Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen verpflichtet sind. Im Streitfall hatte die Erbin eines bereits 2008 an der Legionellenerkrankung erkrankten und daran verstorbenen Mieters auf Schadenersatz und Schmerzensgeld geklagt, weil nach dessen Tod in der Mietwohnung und im Keller des Mietshauses eine starke Legionellen-Kontamination festgestellt worden war. Da das Gericht der Vorinstanz eine fehlerhafte Beweiswürdigung zum Ursachenzusammenhang zwischen der Trinkwasserkontaminierung und dem Tod des Mieters vorgenommen hatte, wurde die Sache vom Bundesgerichtshof zurückverwiesen, so dass eine rechtskräftige Entscheidung über die Verpflichtung des Vermieters zu Schadenersatz und Schmerzensgeld noch nicht vorliegt.

BGH, Urteil vom 06.05.2015 – Az. VIII ZR 161/14