Rückerstattung überzahlter Miete, Nebenkosten und Rückzahlung der Mietkaution in der Zwangsverwaltung

Der ehemalige Mieter nimmt den von uns vertretenen Zwangsverwalter nach beendetem Gewerberaummietvertrag auf Rückerstattung überzahlter Miete und Nebenkosten und Rückzahlung der Mietkaution sowie auf Auskunft über deren Anlage und Ertrag während der Mietzeit in Anspruch. Während des Prozesses wird das Zwangsverwaltungsverfahren nach Antragsrücknahme aufgehoben.

Die gegen unseren Mandanten, den (ehemaligen) Zwangsverwalter, geführte Klage wird als unzulässig abgewiesen. Das Landgericht Frankenthal begründet dies in den Entscheidungsgründen des Urteils überzeugend wie folgt:

  1. Nach Ende der Zwangsverwaltung kann der ehemalige Zwangsverwalter als Partei kraft Amtes für Ansprüche des Mieters aus einem Mietvertragsverhältnis, die vom Zwangsverwalter wä hrend seiner Amtszeit nicht erfüllt worden sind, nicht mehr in Anspruch genommen werden; die passive Prozessführungsbefugnis fehlt und die Klage ist unzulässig, der Mieter muss sich (wieder) an die vormaligen Vollstreckungsschuldner halten (vgl. BGH, Urteil vom 09.06.2010 Az.Vlll 2R189/09, Rnr. 13; BGH,Urteil vom25.05.2005 Az.Vlll 2R301/03,Rnr9).
  2. Dies gilt auch, wenn die Zwangsverwaltung während des Prozesses wegfällt; der klagende Mieter muss dann im Wege des gewillkürten Parteiwechsels auf den Grundstückseigentümer umstellen, der nach dem Ende der Zwangsverwaltung an die vom Zwangsverwalter geschlossenen Verträge gebunden ist (vgl. KG, Urteil vom 28.04.2004, Az. 24 W 313/01 Rnr. 5; Schmidt-Futterer/Streyl, MietR, 13. Aufl.2017, § 566 BGB Rnr. 156 und § 566a BGB Rnr. 37, 43).
  3. Betroffen sind hiervon sowohl die Bereicherungsansprüche wegen überzahlter Miete und Nebenkosten, die § 152 Abs. 2 ZVG unterfallen (Milger, NJW 2011, 1249, 1254, zu lV.), als auch der Anspruch auf Zurückzahlung der Kaution (zu diesem BGH, Urteil vom 09.06.2010, a.a.O.). Der Zwangsverwalter muss die möglicherweise noch bei ihm vorhandene Kaution nach Beendigung der Zwangsverwaltung infolge Antragsrücknahme an den Grundstückseigentümer herausgeben, nicht etwa an den (ehemaligen) Mieter (Schmidt-Futterer/Streyl, MietR, a.a.O., S 566a Rnr 41; Milger, NJW 201 1, 1249, 1254 zu ll.S.c).
  4. Entsprechendes gilt für Erträge der Kaution und deshalb auch für die Auskunft hierüber (vgl. BGH, Urteil vom 20.05.2005, Az. Vlll ZR 301/03, Rnr. 1).

Landgericht Frankenthal (Pfalz), Urteil vom 09.05.2018, Az.: 2 O 10/15